La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es un concepto que deriva del deber que tienen los propietarios y usuarios de las construcciones en general y de las edificaciones en aparticular, de conservar y mantener el patrimonio inmobiliario.
Ya hace más de un siglo que el Código Civil Español (aprobado por R.D. del 24 de julio de 1.889) se refiere al deber de conservar de la siguiente forma:
Si un edificio, pared, columna o cualquiera otra construcción amenazase ruina, el propietario estará obligado a su demolición, o a ejecutar las obras necesarias para evitar su caída. Si no lo verificare el propietario de la obra ruinosa, la Autoridad podrá hacerla demoler a costa del mismo (Art. 389)
El usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo. Se considerarán ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. Si no las hiciere después de requerido por el propietario, podrá éste hacerlas por sí mismo a costa del usufructuario. (Art. 500)
Las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario. El usufructuario está obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas (Art. 501)
Las disposiciones establecidas para el usufructo son aplicables a los derechos de uso y habitación, en cuanto no se opongan a lo ordenado en el presente capítulo. (Art. 528).
Otros reglamentos, tales como la Ley de Propiedad Horizontal, Ley de arrendamientos urbanos, Reglamento de viviendas de protección oficial, Ley del Suelo, Ley de Ordenación de la Edificación (L.O.E.), Código Técnico de la edificación (C.T.E.)… también hacen hincapié en las necesidades de conservación de los inmuebles.
Cualquier edificio, además de estar bien construido, siempre necesitará un adecuado mantenimiento y conservación, y trascurrido un tiempo se podrá restaurar o rehabilitar, prolongando así su vida útil y de paso adecuándolo a las innovaciones que puedan haber surgido durante el tiempo transcurrido desde su construcción hasta su restauración y en ocasiones también se podrá transformar el edificio cambiando de uso mediante una rehabilitación.
Por este motivo, son ya muchos los municipios que incluyen en sus ordenanzas la obligatoriedad de realizar Inspecciones Técnicas de Edificios.
En una I.T.E. se observan los siguientes aspectos del edificio:
- Elementos estructurales:
- cimentaciones: superficiales, profundas, otros elementos
- estructura de cubierta
- estructura vertical
- estructura de escaleras
- Envolvente y sus elementos integradores:
- Fachadas: composición, acabado exterior…
- otro elementos en fachada: ventanas, balcones, bajantes, cableado
- cubierta: tipología, elementos de cobertura…
- Instalaciones:
- Suministro de agua: canalización de distribución, equipos de presión, contadores…
- Evacuación de agua: canalones, arquetas, albañales…
- Instalación eléctrica: acometida, caja general de protección, cuarto de contadores…
- Instalaciones de transporte y elevación: ascensores, escaleras mecánicas…
- Suministro de combustible: canalizaciones de gas, depósitos de gasóleo…
El inspector realizará un reconocimiento superficial de los aspectos anteriormente descritos del inmueble, sirviéndose de sus sentidos y de sus conocimientos de los procesos constructivos en distintas épocas de construcción. Con estos métodos de información el inspector deberá ser capaz de reconocer y deducir el estado general del inmueble así como determinar las afecciones que pueda estar soportando como consecuencia del paso del tiempo o incluso aquellas derivadas de un mal uso y conservación.
El resultado de la Inspección Técnica debe quedar plasmado en un documento al que denominamos Informe de la Inspección en el que deberá quedar reseñada la información obtenida en el proceso de la Inspección.
Si se detectaran problemas graves que requieran un mayor alcance de la investigación, en dicho caso el Inspector deberá recomendar a la propiedad la necesidad de llevar a cabo pruebas y ensayos más complejos que deberán realizar empresas especialistas (por ejemplo, ensayos de laboratorio o ensayos geotécnicos).
En Neoglobal disponemos de técnicos cualificados para llevar a cabo esta inspección. Consúltenos.
